Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý 4/2010 đã chứng kiến sự thống trị rõ rệt của phân khúc giá trung bình.

Báo cáo mới nhất của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 4/2010 có thêm khoảng 4.700 căn hộ từ 22 dự án đang chào bán. Trong đó có một phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án hạng B, chiếm khoảng 55% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ngoài ra, trong quý vừa qua, thị trường còn đón nhận thêm 13 dự án mới và có đến 80% số căn hộ của các dự án trên đã được bán thành công. Đáng chú ý, khảo sát của Savills cho thấy, tình hình bán của các dự án hạng B, tức là có mức giá trung bình đã tốt hơn so với quý 3/2010, tăng  khoảng 10%  lên mức 85%.

Với các dự án có giá “mềm” hơn, diện tích nhỏ (hạng C), thì có đến 95% căn hộ đã được bán hết. Đối với các dự án căn hộ cao cấp có khó khăn hơn một chút do tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều.

Thế nhưng, tính sôi động của thị trường trong quý 4/2010 đã được thể hiện khi có đến 39.300 căn hộ được chào bán trên thị trường thứ cấp, trong đó Cầu Giấy và Từ Liêm là hai quận chiếm số lượng áp đảo, với khoảng 40% số lượng căn hộ thứ cấp trên thị trường.

Đặc biệt, với sự tăng lên mạnh mẽ của cầu trong quý 4/2010, giá thứ cấp của thị trường căn hộ nói chung, theo khảo sát của Savills giá chào bán thứ cấp ở hầu hết các dự án ở Hà Nội đều tăng khoảng 4,5% so với quý trước.

Riêng đối với căn hộ dịch vụ, suốt từ cuối năm 2010 đến nay hoạt động khá ổn định với công suất cho thuê đạt khoảng 92%. Nguồn cung phân khúc này trong quý 4/2010 có thay đổi nhỏ sơ với quý trước đó khi có đến 4 căn hộ của một dự án tại quận Hoàn Kiếm đã được bán dưới dáng căn hộ cho thuê dài hạn. 

Toàn thị trường vẫn có khoảng 2.250 căn thuộc 41 dự án, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2009. Và trái với phân khúc để bán, các dự án có số lượng căn hộ lớn nhất (trung bình 250 căn) lại đều là các dự án cao cấp. Cao cấp cũng là phân khúc hoạt đông tốt nhất trong 3 phân khúc trên thị trường khi cả công suất cho thuê và giá đều tăng. Khoảng 93% số căn hộ hạng A đã được cho thuê, tăng khoảng 3% so với quý trước đó.

Trong khi đó, căn hộ cho thuê hạng B và C đều giảm so với quý 3/2010. Giá thuê của hai hạng này cũng có những biến động ngược chiều, khi hạng B tăng nhẹ khoảng 0,1% thì hạng C lại giảm 0,5%.

Theo khảo sát của Savills, xu hướng nguồn cầu đối với căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ theo hướng tìm kiếm những dự án có nhiều không gian hơn, tiện nghi và có tính riêng tư hơn so với khách sạn. Đây có thể là sự lựa chọn ưu tiên của của nhiều khách quốc tế lưu trú nhiều lần với nhiều khoảng thời gian ngắn vì mục đích công việc.

Tuy nhiên, nhận định của Savills, nhu cầu về căn hộ dịch vụ trong thời gian tới có thể bị ảnh hưởng do sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ để bán lớn và cả những dự án có thể sẽ được cho thuê lại khi hoàn thành. 

Đặc biệt, nguồn cung căn hộ cho thuê trong tương lai có thể sẽ gấp 3 lần nguồn cung hiện tại khi có đến 31 dự án được công bố sẽ gia nhập thị trường. 11 dự án trong số đó ước tính sẽ cung cấp khoảng 2.600 căn hộ ra thị trường.

Theo ông Trần Như Trung, phụ trách khối nghiên cứu thị trường của Savills, hiện có hai luồng ý kiến khác nhau về sự bão hòa căn hộ trên thị trường bất động sản Hà Nội. Một số cho rằng, với sự đầu tư ồ ạt vào bất động sản, căn hộ chung cư của nhiều doanh nghiệp nhà nước lẫn tư nhân như hiện nay, chỉ trong vòng 2 -3 năm nữa, nguồn cung căn hộ sẽ có nguy cơ bị dư thừa.

Số khác lại cho rằng, khi mà có đến 7 triệu người Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở thì nguồn cung dự kiến như trên cũng chưa “thấm tháp” vào đâu. Quan điểm được ông Trung đưa ra là, cung chưa thể bão hòa vì nếu căn cứ trên những thông tin từ cơ quan quản lý về nhu cầu cũng như số dự án sẽ được triển khai.

Tuy nhiên, nếu xét trong một thời điểm cụ thể và một dự án, một khu vực cụ thể thì bão hòa hay không lại là một câu hỏi không thể trả lời bời nó còn phụ thuộc vào sức mua trên thị trường lúc đó.

Còn khi nói về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2011, nghiên cứu của một tổ chức quốc tế có uy tín được Savills công bố, phần đa các chuyên gia được hỏi đều khuyên nên mua hoặc nắm giữ bất động sản hơn là bán trong thời gian tới. Khảo sát này cũng cho thấy, trong vòng 2 năm trở lại đây, bất động sản và vàng là hai kênh đầu tư có sự tỷ lệ thuận trong tăng trưởng.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, điều đó không có nghĩa là đầu tư bất động sản luôn nhận được sự hỗ trợ từ thị trường vàng, bởi đầu tư vàng chỉ tăng trưởng mạnh khi kinh tế có bất ổn, nhà đầu tư thường chọn vàng là “nơi trú ẩn”. Còn nếu kinh tế hồi phục, ổn định thì những lĩnh vực sản xuất tạo ra giá trị mới là lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư.